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Wie Sie Steuern sparen, wenn Sie eine Immobilie gegen Nießbrauchvorbehalt übertragen

Erschienen in: Haus & Grund, Ausgabe 03/2016

Wird ein Wirtschaftsgut, etwa eine Immobilie, unter Nießbrauchs- oder Wohnungsrechtsvorbehalt übertragen, darf nach Wegfall des § 25 ErbStG ab dem 01.01.2009 das Nutzungsrecht bereicherungsmindernd vom Wert der Schenkung abgezogen werden. Der Wert des Nutzungsrechts bestimmt sich dabei nach dem Jahreswert der Nutzungen, kapitalisiert mit dem Kapitalisierungsfaktor entsprechend § 14 BewG. Der Jahreswert der Nutzung ist aber nicht unbeschränkt abziehbar; § 16 BewG beschränkt nämlich den anzusetzenden Jahreswert der Nutzung auf den Wert des Wirtschaftsgutes, geteilt durch 18,6. Von Bedeutung ist § 16 BewG somit immer dann, wenn ein renditestarkes Wirtschaftsgut übertragen wird, bei dem der tatsächlich erzielte Jahresertrag über dem Wert des Wirtschaftsgutes, mit dem 18,6sten Teil angesetzt, liegt. Der BFH hat jüngst (Urt. v. 09.04.2014, II R 4812/12) entschieden, dass die Vorschrift auch nach Inkrafttreten der Erbschaftsteuerreform im Jahr 2009 gilt. Er teilte damit nicht die verfassungsrechtlichen Bedenken der Vorinstanz.

Dabei gilt es allerdings zu berücksichtigen, dass der BFH nur noch Gutachten bestimmter Sachverständiger zulassen will. In einem Urteil vom 11.09.2013 - II R 61/11 - vertritt er die Auffassung, das der Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes nur durch ein Gutachten, dass der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat, erbracht werden kann. Der BFH begründet seine Rechtsauffassung damit, dass es dem Steuerpflichtigen aufgrund seiner Nachweislast obliegt, den Nachweis durch Sachverständigengutachten so zu führen, und zwar so, dass ihm das Finanzgericht regelmäßig ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Dieses Ziel würde u.a. dann verfehlt, wenn Gutachten anderer Personen für den Nachweis durch die Steuerpflichtigen zugelassen würden, weil das Finanzgericht zunächst Feststellungen zur fachlichen Eignung dieser Person treffen und zur Überprüfung der Feststellungen ggf. sich eines weiteren Sachverständigen bedienen müsse. Zwar ist das Urteil des BFH zur Anwendung des §§ 146 Abs. 7 BewG a.F. ergangen; es gilt jedoch gleichermaßen für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes nach § 198 BewG. Insbesondere bei renditestarken Wirtschaftsgütern (fremdvermietete Mehrfamilienhäuser etc.) sollte dementsprechend unbedingt an die vorstehende Möglichkeit eines Steuersparmodells gedacht werden.