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Rechtsanwalt Reinhard Schauwienold Ihr Spezialist für Immobilienrecht

Die Immobilienbranche boomt – und mit ihr vielfältige Fehler junger, unerfahrener Notar*innen. Mit dem gesetzlichen Zwang der Beurkundungsform sollte vor allen Dingen die Benachteiligung unerfahrener und ungewandter Beteiligter verhindert werden. Leider kristallisiert sich aber gerade im Bereich des Immobilienrechts heraus, dass Anwaltsnotare*innen diesen an sie gestellten Herausforderungen immer weniger gerecht werden. Ein Großteil dessen ist einerseits sicherlich den nicht allzu hohen Anforderungen an die juristische und soziale Kompetenz gerade junger Notare*innen geschuldet; andererseits fehlen aber fast allen diesen Kollegen*innen steuerliche Kenntnisse, ohne die heute Vertragsgerechtigkeit – ungeachtet vieler sich steuerlich nachteilig auswirkender Beurkundungen – nicht erzielt werden kann.

Gerade im Bereich der Immobilienübertragung von der älteren auf die jüngere Generation bieten sich steueroptimierte Lösungen an, die den Anwaltsnotaren*innen mangels steuerlicher Grundkenntnisse größtenteils vollkommen fremd sind. Erbrecht, lebzeitige Immobilienübertragungen und Steuerrecht sind aber nun einmal untrennbar verwoben. Der Notar/Die Notarin nimmt üblicherweise nur die juristische Seite des ihm/des ihr angetragenen Mandats in den Blick, der Steuerberater hingegen wiederum nur den steuerlichen Part.

Wie im Sinne einer ganzheitlichen Betrachtungsweise die Dinge angegangen werden können, soll folgendes Beispiel verdeutlichen:

Wird ein Wirtschaftsgut, etwa eine Immobilie (aber auch z.B. ein Gesellschaftsanteil) unter Nießbrauchsvorbehalt (oder einem anderen Nutzungsrecht) übertragen, darf nach der derzeitigen Gesetzeslage zwar das Nutzungsrecht bereicherungsmindernd vom Wert der Schenkung abgezogen werden. Dessen Wert bestimmt sich dabei nach dem Jahreswert der Nutzung, kapitalisiert mit dem Kapitalisierungsfaktor gem. § 14 BewG. Dabei ist allerdings der Jahreswert der Nutzung nicht unbeschränkt abziehbar; § 16 BewG beschränkt den anzusetzenden Jahreswert einer Nutzung auf den Wert des Wirtschaftsgutes, geteilt durch 18,6. Hieraus ergibt sich regelmäßig ein nur geringer Wert des gegenzurechnenden Nutzungsrechtes.

Von Bedeutung ist § 16 BewG dabei immer dann, wenn ein renditestarkes Wirtschaftsgut übertragen wird, bei dem der tatsächlich erzielte Jahresertrag über dem Wert des Wirtschaftsgutes mit dem 18,6ten Teil angesetzt, liegt.

Das Niedersächsische Finanzgericht hatte bezüglich § 16 BewG entschieden, dass diese Bestimmung in verfassungskonformer Auslegung dahingehend zu interpretieren sei, dass ein Nutzungsrecht stets in voller Höhe, also ohne die genannte Begrenzung, abzugsfähig sei. Dem widersprach allerdings kürzlich der Bundesfinanzhof ausdrücklich und erklärte § 16 BewG für alle Bewertungsverfahren grundsätzlich für anwendbar. Das Urteil des BFH hat in der Literatur vielfach Kritik erfahren, es hat allerdings auch für eine – in der Beratungs- und notariellen Praxis – positive Klarstellung gesorgt, die von besonderer Bedeutung ist. Sie betrifft die Berücksichtigung des Nutzungsrechtes im Rahmen des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Wertes (Öffnungsklausel, § 198 BewG) durch ein Verkehrswertgutachten für das mit dem Nutzungsrecht zu übertragende Wirtschaftsgut.

Der Vorteil dieser Vorgehensweise ist darin begründet, dass der Wert der Gegenleistung (Nutzungsrecht) bereits auf der Bewertungsebene voll berücksichtigt wird und nicht erst – beschränkt – auf der Ebene der Abziehbarkeit. Dies sei an folgendem Beispiel verdeutlicht:

O übertragt seinem Neffen N ein Geschäftsgrundstück unter Vorbehalt eines lebenslänglichen Nießbrauchs. O ist zum Zeitpunkt der Grundstückübertragung 70 Jahre alt. Er trägt als Nießbrauchberechtigter die laufenden Kosten und sämtliche Ausbesserungen und Erneuerungen des Grundstücks. Für dieses wird ein Grundbesitzwert nach den §§ 184 ff. BewG (Ertragswertverfahren) i.H.v. 350.000,00 € ermittelt. Der Jahreswert des Nießbrauchs wird mit 25.000,00 € berechnet.

Unter Anwendung des § 16 BewG darf bei der steuerlichen Bewertung der Jahreswert des Nießbrauchs 350.000,00 € : 18,6 = 18.817,00 € nicht übersteigen. So ergibt sich ein Kapitalwert des Nießbrauchs von 18.817,00 €. Der Steuerwert der Zuwendung beträgt: 350.000,00 € - 183.089,00 € = 166.911,00 €.

Abzüglich des Freibetrages von 20.000,00 € ergibt sich eine Schenkungsteuer von 29.380,00 €.

Nach Bestandskraft des Wertfeststellungsbescheids holt N für das Grundstück ein Wertgutachten ein, in dem ein Grundstückswert ohne Berücksichtigung des Nießbrauchs i.H.v. gleichfalls 350.000,00 € ermittelt wird. Der Sachverständige zieht davon einen Nießbrauchwert i.H.v. 220.000,00 € ab, den er ebenfalls auf der Basis eines Jahreswertes von 25.000,00 € ermittelt hat. Es ergibt sich danach ein Verkehrswert von lediglich 130.000,00 €. Abzüglich des Freibetrages von 20.000,00 € wäre die Schenkungsteuer dann nur mit 22.000,00 € anzusetzen.

Dieses Beispiel zeigt, dass die Berücksichtigung der Belastung (Nutzungsrecht) im Rahmen des Grundbesitzwertes durch Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts zu einer wesentlich niedrigeren steuerlichen Belastung führt. Bei der Übertragung renditestarker Gebäudekomplexe sowie bei einem jüngeren Alter des übertragenden Teils kann dies zu einer wesentlich niedrigen steuerlichen Belastung führen, teilweise sogar zu einer legalen Einsparung von Schenkungsteuern in einer Größenordnung von mehreren 100.000,00 €.

Die Berücksichtigung des Nutzungsrechts auf der Bewertungsebene hat auch noch einen weiteren ganz erheblichen Vorteil:

Wird in den Fällen der vorweggenommenen Erbfolge mit Vorbehalt des Nießbrauchs oder Wohnungsrechts an einer Immobilie der Kapitalwert dieses Rechtes vorweg abgezogen, erfolgt bei einem früheren Tod des Berechtigten keine Korrektur der Gegenleistung nach deren tatsächlicher Dauer – wie ansonsten üblich –, d.h. der Steuerbescheid kann nicht mehr zum Nachteil des Steuerpflichtigen abgeändert werden (§ 14 BewG).

Aus all dem ergibt sich für Zwecke der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer die unabdingbare Notwendigkeit der Einholung von Sachverständigengutachten, wobei der BFH nur Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses zulässt oder von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken (BFH, Urteil vom 11.09.2013 –II R 61/11-).

Die vorstehend zitierte Auffassung wird im Übrigen von der OFD Münster (Vfg. v. 17.02.2012, S. 3104 -14-St.23-35) geteilt.
Aus allem folgt: Die Übertragung von werthaltigem Immobilienvermögen auf die jüngere Genration ist vor allen Dingen unter steuerlichen Aspekten ein sensibles Problem, das nur von ausgewählten Beratern gelöst werden kann.

Vertrauen Sie uns als einer Kanzlei, die auf über 40jährige Erfahrung zurückblicken kann und darüber hinaus durch langjährige Dozententätigkeit bei der Deutschen Anwalt- und NotarAkademie mit Sitz in Berlin ihren Ruf als Spezialist auf dem Gebiet des Erb- und Immobilienrechts auch überregional festigen konnte.

Rechtsanwalt Reinhard Schauwienold


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