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Notarhaftung / Steueroptimierte Übertragungsverträge

Im Bereich der Notarhaftung befassen wir uns u.a. mit folgenden Themenbereichen:

Übertragungsverträge

Diese entgeltlichen Verträge leben vor allen Dingen davon, dass weder dem Verkäufer noch dem Käufer ungesicherte Vorleistungen auferlegt werden dürfen. So hat der Notar unbedingt sicher zu stellen, dass der Kaufpreis für den Kaufgegenstand erst dann für den Käufer zur Zahlung fällig wird, wenn der Verkäufer seinerseits alle Verpflichtungen zur lasten- und schuldenfreien Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erfüllt hat. Besitzübergabe des Kaufgegenstandes und Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer sollten `Zug um Zug` erfolgen. Bei dem gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft ist zu beachten, dass es auf Seiten des veräußernden Ehegatten zur Wirksamkeit der Veräußerung der Zustimmung des anderen Partners bedarf, wenn über wesentliches Vermögen verfügt wird. Letztere Voraussetzung kann z. B. bereits dann verwirklicht sein, wenn ein Ehegatte die in seinem Alleineigentum stehende Immobilie ohne Zustimmung des anderen mit einem Grundpfandrecht belastet, das einschließlich Zinsen für einen Zeitraum von 2,5 Jahren nahezu den gesamten Verkehrswert der belasteten Grundbesitzung erfasst.

Auf Erwerberseite ist insbesondere bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft darauf hinzuweisen, dass jeder Partner dieser Gemeinschaft im Falle einer Trennung jederzeit auch gegen den Willen des anderen einen Zwangsversteigerungsantrag zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft stellen kann. In schenkungsteuerlicher Hinsicht ist darüber zu belehren, dass nicht etwa einer der beiden Lebenspartner einen Miteigentumsanteil an der Immobilie erhält, der nicht seinem Eigen- oder dem durch ihn zu finanzierenden Fremdkapital entspricht. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn ein Partner dem anderen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie finanzielle Mittel zur Verfügung stellt. Die Finanzverwaltung nimmt in diesen Fällen einen steuerbaren Schenkungstatbestand mit erheblichen negativen Auswirkungen finanzieller Art an.

Testamente, Erbverträge, Nachfolgeregelungen

Ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit bildet die Gestaltung der Nachfolge zu Lebzeiten wie auch im Falle des Todes. Hier ist besondere Fachkunde gefragt, und zwar sowohl bei der zivilrechtlichen Gestaltung derartiger Nachfolgeregelungen als auch bei der Frage ihrer steuerlichen Auswirkungen, ein Problem, dem in der steuerlichen Beratungspraxis nicht immer die gebotene Beachtung geschenkt wird. Dabei lassen sich durch geschickte zivilrechtliche Gestaltungen häufig nachteilige Konsequenzen vermeiden (z.B. durch Kettenschenkung, Generationensprung, Flucht in die Steuerklasse I, Güter­standsschaukel etc.). Lassen Sie sich durch uns als Experten-Kanzlei für Nachfolgeregelungen und Familiensachen umfangreich beraten.

Generationenverträge

Bei diesen sensiblen Gestaltungen handelt es sich um sog. Generationenverträge, bei denen die ältere Generation der jüngeren meist im Wege der vorweggenommenen Erbfolge Immobilien (z. B. eigen- oder fremdgenutzte bebaute Grundstücke) gegen Einräumung von Nießbrauch – oder Wohnungsrechten überlässt. Teilweise werden auch als Gegenleistung Verpflichtungen zur Pflege der älteren Generation in gesunden und kranken Tagen übernommen. Derartige Verträge setzen besondere Kenntnisse in steuerlicher Hinsicht voraus, insbesondere im Bereich des Erbschaft- bzw. Schenkungsteuerrechtes. Wir beraten Sie gern im Rahmen steueroptimierter Vermögensnachfolge und verweisen dieserhalb auf unsere umfangreiche Vortragstätigkeit.

In gleicher Weise gilt es sicherzustellen, dass das familiäre Immobilienvermögen ganz legal vor Zugriffen des Staates, z. B. in Form des Sozialhilferegresses, gefeit ist. Auch insoweit sind wir Ihnen gern behilflich.

Verträge mit Bezug zum Familienrecht

Schwerpunktmäßig gestalten wir in diesem Bereich Eheverträge unter Berücksichtigung der aktuellsten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes und des XII. Senates des Bundesgerichtshofes. Dies betrifft insbesondere Regelungen zum Zugewinn, Unterhalt und zum Versorgungsausgleich, der nach der neuesten Gesetzeslage sehr variable Lösungen zulässt. Im Zuge von Trennungen oder Scheidungen sind wir gern bereit, diese mit kostengünstigen Vereinbarungen vorzubereiten oder zu begleiten. Dabei sollten auch steuerliche Auswirkungen, insbesondere bei vorhandenem Immobilienvermögen, mit in den Blick genommen werden.

Steuertipp: Übertragung einer Immobilie gegen Nießbrauchvorbehalt

Wird ein Wirtschaftsgut, etwa eine Immobilie, unter Nießbrauchs- oder Wohnungsrechtsvorbehalt übertragen, darf nach Wegfall des § 25 ErbStG ab dem 01.01.2009 das Nutzungsrecht bereicherungsmindernd vom Wert der Schenkung abgezogen werden. Der Wert des Nutzungsrechts bestimmt sich dabei nach dem Jahreswert der Nutzungen, kapitalisiert mit dem Kapitalisierungsfaktor entsprechend § 14 BewG. Der Jahreswert der Nutzung ist aber nicht unbeschränkt abziehbar; § 16 BewG beschränkt nämlich den anzusetzenden Jahreswert der Nutzung auf den Wert des Wirtschaftsgutes, geteilt durch 18,6. Von Bedeutung ist § 16 BewG somit immer dann, wenn ein renditestarkes Wirtschaftsgut übertragen wird, bei dem der tatsächlich erzielte Jahresertrag über dem Wert des Wirtschaftsgutes, mit dem 18,6sten Teil angesetzt, liegt. Der BFH hat jüngst (Urt. v. 09.04.2014, II R 4812/12) entschieden, dass die Vorschrift auch nach Inkrafttreten der Erbschaftsteuerreform im Jahr 2009 gilt. Er teilte damit nicht die verfassungsrechtlichen Bedenken der Vorinstanz.

In dem konkreten Fall hatte das FA bei der Berechnung des Wertes des Wohnrechts die Vorschrift des § 16 BewG angewandt, die den Jahreswert nach oben auf den Betrag begrenzt, der sich ergibt, wenn der für das genutzte Wirtschaftsgut ermittelte Wert (hier: Grundbesitzwert des belasteten Grundstücks) durch 18,6 geteilt wird. Hieraus ergab sich ein wesentlich niedrigerer Wert des Wohnrechts als der in einem Sachverständigengutachten nach Verkehrswertgesichtspunkten ermittelte Betrag. Allerdings besteht für den Steuerpflichtigen bei gemischten Schenkungen ab dem 01.01.2009, also bei Grundstücksübertragungen unter Einräumung von Nutzungsrechten z.B. bei dem Nießbrauchrecht, die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Wertes (§ 198 BewG). Einschlägig ist hier die Verfügung der OFD Münster vom 17.02.2012 (S 3104-14-Sd. 23-35). Danach kann der Steuerpflichtige zum Zwecke der Ermittlung und Feststellung des Steuerwertes des übertragenen Grundstücks nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, welcher die Belastung aus demNutzungsrecht wertmindernd berücksichtigt. Dies bedeutet, dass der Wert des Nutzungsrechts bereits auf der Bewertungsebene zu berücksichtigen ist, also ohne die Einschränkung des § 16 BewG. In einem an uns herangetragenen Mandat hat diese Lösungsmöglichkeit zu einer Reduzierung der Schenkungsteuerpflicht um rd. 350.000,00 € geführt.

Dabei gilt es allerdings zu berücksichtigen, dass der BFH nur noch Gutachten bestimmter Sachverständiger zulassen will. In einem Urteil vom 11.09.2013 - II R 61/11 - vertritt er die Auffassung, das der Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes nur durch ein Gutachten, das der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat, erbracht werden kann. Der BFH begründet seine Rechtsauffassung damit, dass es dem Steuerpflichtigen aufgrund seiner Nachweislast obliegt, den Nachweis durch Sachverständigengutachten so zu führen, und zwar so, dass ihm das Finanzgericht regelmäßig ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Dieses Ziel würde u.a. dann verfehlt, wenn Gutachten anderer Personen für den Nachweis durch die Steuerpflichtigen zugelassen würden, weil das Finanzgericht zunächst Feststellungen zur fachlichen Eignung dieser Person treffen und zur Überprüfung der Feststellungen ggf. sich eines weiteren Sachverständigen bedienen müsse. Zwar ist das Urteil des BFH zur Anwendung des §§ 146 Abs. 7 BewG a.F. ergangen; es gilt jedoch gleichermaßen für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes nach § 198 BewG. Insbesondere bei renditestarken Wirtschaftsgütern (fremdvermietete Mehrfamilienhäuser etc.) sollte dementsprechend unbedingt an die vorstehende Möglichkeit eines Steuersparmodells gedacht werden.


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Schauwienold
Rechtsanwalt Schauwienold
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