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Notarhaftung

Welche Pflichten hat ein Notar?

Nach der Bundesnotarordnung (BNotO) hat der Notar/die Notarin, der/die ein öffentliches Amt bekleidet, bei einer schuldhaften Verletzung der ihm/ihr anderen gegenüber obliegenden Amtspflichten Schadenersatz zu leisten.

Solche Amtspflichten sind vielfältiger Natur. So hat der Notar zunächst dafür zu sorgen, dass die Vorstellungen der Urkundsbeteiligten und deren beurkundete Erklärungen nicht auseinanderfallen. Hier muss der Notar vorab – in der Regel durch ein ausführliches Gespräch - die wahren Vorstellungen des ihn Konsultierenden ermitteln.

Des Weiteren hat der Notar darüber aufzuklären und zu belehren, was die konkreten Rechtsfolgen des beurkundeten Geschäfts sind. Auch dies vermag der Auftraggeber, insbesondere ein juristischer Laie, kaum in vollem Umfang zu überblicken. Sodann muss der Notar bei der zweifelsfreien Formulierung der Erklärung eines Urkundsbeteiligten mitwirken und den Auftraggeber natürlich auch über die rechtliche Bedeutung seiner Willenserklärungen aufklären.

Kurzum: Der Notar hat den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Notariatsurkunde wiederzugeben (vgl. § 17 BeurkG).

Wenn Sie das Gefühl haben, dass Ihnen auf Grund mangelnder Beratung durch den Notar Nachteile entstanden sind, nehmen Sie mit uns Kontakt auf und schildern Sie uns hier Ihren Fall.

Was nun aber genau bei einer individuellen Beurkundung zu beachten ist, richtet sich vorrangig nach der Art des Geschäfts: Bei einem Kaufvertrag über eine Immobilie weisen derartige Pflichten einen anderen Umfang auf als z.B. bei einem Schenkungsvertrag oder einem Ehevertrag.

Das veranschaulicht folgender Beispielfall:

Ein selbstständiger Architekt plante die Durchführung eines größeren Bauvorhabens. Für den Fall des Scheiterns dieses Vorhabens wollte er vermeiden, dass eventuelle Gläubiger auf sein Immobilien-Vermögen zurückgreifen konnten. Er schloss deshalb mit seiner Ehefrau vor dem späterhin verklagten Notar einen Schenkungsvertrag, mit dem er den ihm gehörenden Grundbesitz auf seine Ehefrau übertrug. Gleichzeitig vereinbarten der Architekt und seine Ehefrau Gütertrennung. Später wurde ihre Ehe rechtskräftig geschieden.

Die geschiedene Ehefrau weigert sich jetzt – zu Recht -, einer Rückübertragung der Immobilie zuzustimmen.

In diesem Beispielfall bleibt nur der Weg übrig, den Notar im Rahmen der Notarhaftung in Anspruch zu nehmen. Denn der Notar war verpflichtet, den Architekten spätestens bei Abschluss des Schenkungsvertrages darauf hinzuweisen, dass er sich für den Fall des Scheiterns der Ehe ein vertragliches Rückforderungsrecht einräumen lassen konnte!

Wenn Sie in einer solchen oder ähnlichen Situation sind, kontaktieren Sie uns hier.

Muss sich ein Notar an die Vorgaben seitens des Klienten halten?

Die Antwort lautet, wie so oft unter Juristen: Es kommt darauf an.

Zu beachten ist nämlich, dass das, was ein Urkundsbeteiligter tatsächlich beabsichtigt, von diesem in der rechtlichen Konsequenz oft nicht vollständig überblickt wird, Alternativen von ihm häufig übersehen werden oder ihm schlicht unbekannt sind.

Will ein Erblasser z.B. ein Grundstück einem anderen testamentarisch zuwenden, hält das BGB die Anordnung der Erbfolge oder eines Vermächtnisses, die Teilungsanordnung oder ein Vorausvermächtnis bereit, zusätzlich die Auflage oder eine Testamentsvollstreckung. Unter diesen Möglichkeiten hat der Notar das dem Willen des Erblassers Entsprechende auszuwählen. Der Notar muss also den rechtlich erheblichen Willen der Urkundsbeteiligten in die Systematik des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einordnen.

Kann der Notar alles beurkunden, was sich die Beteiligten vorstellen?

An einer notariellen Urkunde, die unwirksame Bestimmungen enthält, darf ein Notar, will er sich nicht selbst schadensersatzpflichtig machen, nicht mitwirken.
Bei einem Kaufvertrag liegt z.B. eines der Risiken darin, dass die Kaufsache, insbesondere ein verkauftes Gebäude, mit Mängeln behaftet ist, die weder dem Verkäufer bekannt noch für den Käufer ersichtlich sind. Nach dem BGB haftet der Verkäufer von bebauten Grundstücken für Sachmängel 5 Jahre. Diese Haftung wird bei einem Kaufvertrag über gebrauchte Immobilien regelmäßig abbedungen; bei neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen wäre ein derartiger Sachmangelausschluss hingegen, auch bei einem Individualkaufvertrag, unwirksam.

Muss der Notar steuerliche Auswirkungen des beurkundeten Geschäfts prüfen?

Steuerliche Auswirkungen hat der Notar regelmäßig nicht zu prüfen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf eine eventuell anfallende Einkommensteuer z.B. in Form eines Spekulationsgewinns bei einem Immobilienverkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung. Was der Notar aber im Blick haben muss, ist die Grunderwerbsteuer und auch die Schenkung- und Erbschaftsteuer bei der Gestaltung von Übertragungsverträgen. Nimmt der Notar dagegen eine steuerliche Beratung vor, ohne hierzu gesetzlich verpflichtet zu sein, haftet er in jedem Fall für die Richtigkeit der von ihm erteilten Auskunft.

Wofür haftet nun ein Notar dem Urkundsbeteiligten?

Der Notar haftet nach dem zuvor Gesagten dem Auftraggeber, wenn er seine Verpflichtungen nicht mit der nötigen Sorgfalt erfüllt hat, auf den hierdurch entstandenen Schaden. So hätte der Notar dem Architekten im Beispielsfall den Wert derjenigen Immobilie, die dessen geschiedener Frau verblieben ist, ersetzen müssen. Da solche Ansprüche recht erheblich sein können, müssen alle Notare zwingend eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen.

Wann verjähren Schadensersatzansprüche gegen Notare?

Schadenfälle wegen Notarhaftung können auch noch Jahre nach dem eigentlichen Beurkun-dungsakt eintreten. Das ist z.B. dann der Fall, wenn sich der Schaden erst bei weiteren Eigentumsübertragungen oder dem Eintritt einer Erbfolge realisiert. Aber auch dann können Ansprüche noch mit Erfolg durchgesetzt werden, weil deren Verjährung erst nach 3 Jahren eintritt, und zwar beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Geschädigte von dem Sachverhalt, der den Schadensersatzanspruch begründet, Kenntnis erlangt hat. Die Kenntnis von dem Schadenfall ist demnach Voraussetzung dafür, dass überhaupt Verjährung eintreten kann. Haftet der Notar bei fahrlässigen Verhalten nur subsidiär, so beginnt die dreijährige Verjährung erst mit der Kenntnis des Geschädigten, dass keine anderweitige Ersatzmöglichkeit besteht (BGH NJW 2000, S. 1498, 1500).

Unsere Kanzlei hat jahrzehntelange Erfahrungen auf dem Gebiet der Notarhaftung gesammelt und erfolgreich Schadensersatzansprüche für unsere Auftraggeber gerichtlich und außergerichtlich durchgesetzt. Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihnen durch ein Notarverschulden ein Schaden entstanden ist, wenden Sie sich vertrauensvoll an uns. Wir stehen Ihnen mit unserem fachkundigen Rat zur Seite.
Falls Sie rechtsschutzversichert sind, setzen wir uns zuvor mit dieser wegen einer etwaigen Deckungszusage unmittelbar in Verbindung. Die Geltendmachung von Regressansprüchen gegen einen Notar/eine Notarin ist regelmäßig von den zur Verfügung stehenden Rechtsschutzsparten mitumfasst.
Wenn Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, sich vertrauensvoll an uns zu wenden.


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Rechtsanwalt Schauwienold
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